O Novo Código de Processo Civil e as Inadimplências dos Encargos Condominiais

Novo CPC

Senhores Síndicos

No dia 18 de março de 2016 entra em vigor o Novo Código de Processo Civil com inúmeras mudanças na sistemática processual, objetivando a celeridade da prestação jurisdicional e, dentre as inovações, estão contempladas as dívidas dos condôminos inadimplentes com o condomínio.

Para quem não sabe, o Código de Processo Civil é o diploma legislativo que dita o regramento de como determinada demanda de natureza cível deve tramitar no Poder Judiciário, com a adoção de ritos, prazos, recursos e também como as partes, advogados e juízes devem se comportar na condução do processo.

Pois bem. Instituído pela Lei nº 13.105/2015, o Novo Código de Processo Civil no Capítulo IV, Seção I, artigo 784, elevou à categoria de título executivo extrajudicial as dívidas dos condôminos inadimplentes para com o condomínio.

Em outras palavras, para que a dívida seja executada, não mais será necessária a prolação de uma sentença condenatória transitada em julgado (título judicial), ocasião em que o Condomínio, de posse do título, promovia o incidente denominado “cumprimento de sentença” para compelir o devedor a pagar a dívida, sob pena de ver penhorado o imóvel objeto da demanda, já que dívida por encargos condominiais autoriza a penhora do bem, mesmo que seja considerado o único imóvel da família.

Agora, o recebimento dessas dívidas ficou mais célere e simplificado, a teor do art. 784 do Novo Código, cuja redação reproduzo, ipsis litteris:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Observem que na parte final do dispositivo está contida a expressão “desde que documentalmente comprovadas”. Então o que são créditos documentalmente comprovados? Resposta: 1) o orçamento prévio; 2) a ata da assembleia aprovando o orçamento do exercício seguinte; 3) o critério de divisão de despesas (constar na ata); 4) o valor da contribuição mensal (constar da ata); 5) data prevista para o vencimento da obrigação (constar da ata); 6) quantidade de unidades do edifício (constar da ata).

Geralmente as convenções trazem a data do vencimento das taxas ordinárias. Quando isto ocorrer não será necessário constar o vencimento na ata da assembleia.

Os créditos do condomínio documentalmente comprovados na forma acima, estarão legalmente constituídos em título executivo extrajudicial e, assim, o advogado promoverá a cobrança das dívidas mediante processo de execução na forma do art. 786 do novo Código.

“Art. 786. A execução pode ser instaurada caso o devedor não satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível consubstanciada em título executivo.”

A certeza diz respeito à correta definição da relação jurídica entre os sujeitos ativos e passivos e o objeto da demanda. No caso, os sujeitos são Condomínio versus Condômino e o objeto é a contribuição condominial. A liquidez é a determinação do quantum debeatur e a exigibilidade é o momento da satisfação da dívida, ou melhor, é a dívida estar vencida e não paga.

Proposta a execução, tanto que distribuída e recebida a petição inicial, o condômino executado será citado para pagar a dívida no prazo de 03 (três) dias, contado da citação. Vejamos pela transcrição do artigo 829 do NCPC.

“Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.”

A outra grande novidade do Código é que o Juiz, a requerimento do credor/exeqüente pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes – SPC, SERASA, etc., – referido ato está previsto no § 3º do art. 782 do NCPC.

Dessa forma, não há mais lugar para redação de atas sem a colocação dos valores das taxas mensais e sem as respectivas datas de vencimento. Prática viciada de muitos condomínios que assim procedem para economizar no valor dos emolumentos cartorários por ocasião do registro da ata.

Todavia, continuar com o procedimento antigo, autoriza somente ação de cobrança, na qual é realizada uma audiência, depois vem a sentença e em seguida recurso. Após esse recurso julgado é que o condomínio executa a dívida. Trata-se de um rito moroso ao contrário do rito da execução que é célere.

Acredito, inclusive, que o síndico que deixar de observar o novo procedimento, poderá ser responsabilizado pelo universo condominial, já que provocará dano patrimonial ao condomínio pela morosidade da cobrança, quando um rito célere é colocado à sua disposição.

 

Texto produzido por:

REINALDO LEITE DE OLIVEIRA NETO

OAB/DF 10.387